营改增政策对房地产企业的影响有哪些？涉及哪些方面？

　　房地产行业营改增政策已经实行很久了，对于房地产行业的影响也是非常明显的。这项政策带来的作用是双向的，有利也有弊。那么，营改增政策对房地产企业的影响有哪些?涉及哪些方面?

　　一、对开发项目成本的影响

　　房地产企业在开发项目过程中,建筑安装成本是最主要的开发成本,直接影响项目的利润。建筑安装施工作业是由建筑施工单位完成的,而建筑行业同样施行“营改增”政策,由3%的营业税改为9%的增值税。

　　建筑安装成本主要由建筑材料和建筑工人的人工费组成。建筑材料主要包括砂石,水泥﹑钢筋等,这些材料主要由小微企业或个人提供，很难取得增值税专用发票，导致无法抵扣进项税额,从而增加了施工成本。建筑工人的人工费在建筑安装成本中占比很大,而且在“营改增”后,人工费是不能作为进项税额抵扣的,从而增加了施工成本。

　　由此可以看出,“营改增”提高了建筑施工单位的成本，建筑施工单位又将增加的成本转嫁给房地产企业,从而加大了房地产开发项目的成本。

　　二、对房地产企业收入的影响

　　房地产企业一般实行预售制度,收取的房款先计入“预收房款”,待项目具备条件后再结转收入。

　　“营改增”前,“预收房款”的科目余额即为项目的收入,直接结转“主营业务收入”;实行“营改增”后,“预收房款”的科目余额为含税收入，应换算为不含税收入，即主营业务收入=预收房款/(1+增值税税率)。通过对比可以看出,实行“营改增”后房地产企业的主营业务收入减少。

　　三、对房地产企业资金流的影响流转税方面

　　“营改增”前,按预收房款的5%预交营业税;“营改增”后,根据财税2016年36号、国家税务总局2016年18号公告规定,房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照 3%的预征率预缴增值税,即按预收房款/(1+增值税税率)×3%预交增值税。

　　例如,某开发房地产企业为一般纳税人，预收房款为A,“营改增”前,应预交营业税A×5%,“营改增”后应预交增值税A/( 1+9%)×3%,通过对比可以看出,“营改增”后企业预交的流转税减少了。

　　土地增值税方面,“营改增”前,计税依据为预收房款的总额;“营改增”后,根据国家税务总局相关公告的规定:房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的,可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据:土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。

　　例如:某开发房地产企业为一般纳税人，正在开发的项目为标准普通住宅,预收房款为A,“营改增”前,应预交土地增值税A×2%,“营改增”后预交土地增值税为[A-A/(1+9%)×3%]×2%,通过对比可以看出,“营改增”后企业预交的土地增值税减少了。

　　通过以上论述可以看到,“营改增”后,房地产企业在预收款环节预交的流转税、土地增值税税款减少了,减少了对流动资金的占用,缓解了企业的资金压力。

　　四、对材料采购合同、施工合同的影响

　　营业税为价内税,在签订合同时只需标明合同价款就可以，而增值税为价外税，在合同中要分别标明材料款/工程款和税款。

　　一是在新的税收政策不断出台、增值税税率不断调整的情况下,要对开具的增值税发票的税率做具体说明,并进一步说明,税率变动后如何处理。

　　二是根据印花税的规定,如果合同中所载金额和增值税分别标明的,按不含增值税的合同金额交纳印花税;未分开标明的,以合同所载金额交纳印花税。所以房地产企业在签订合同中应将不含税金额和增值税分别标明,这样可以按照不含增值税的金额交纳印花税。

　　“营改增”前,对材料采购的公司提供工程施工的单位及个人没有特殊要求，但“营改增”后涉及进项税额抵扣问题,应尽量选择可以开具增值税专用发票的公司合作,以获取进项税额用以抵扣。

　　五、对土地增值税清算的影响

　　“营改增”前,土地成本全额计入“开发成本-土地成本”，在土地增值税清算时可以全额抵扣,并全额计入加计扣除的基数。

　　“营改增”后,招拍挂取得的土地成本作为项目销售收入的销项税抵扣。这样，计入“开发成本-土地成本”部分为土地招拍挂金额/(1+增值税税率) ,导致账面上的土地成本减少。土地增值税清算时准予扣除的项目有取得土地使用权所支付的金额、开发土地的成本及费用、新建房及配套设施的成本及费用或者旧房及建筑物的评估价格、与转移房地产有关的税金、国务院规定的其他扣除项目,其中开发项目的土地成本是主要抵扣项。土地成本账面金额减少,导致计提开发费用及加计扣除的基数减少。

　　六、对固定资产折旧的影响

　　“营改增”前,房地产企业购入的固定资产的入账价值为含税价格,而“营改增”后,购入的固定资产的入账价值为不含税价格。不含税价格=含税价格/(1+增值税税率),这样固定资产的账面原值大大减少，从而降低了固定资产折旧的计提基数,企业当期可计提的折旧减少,导致利润增加。

　　例如,某房地产开发公司购进一辆办公用车,含税价格为A,根据企业所得税法的相关规定和实际使用情况，预计净残值率为5%，折旧年限为4年,“营改增”前入账价值为A,每月计提折旧A×0.95/4/12;“营改增”后入账价值为A/(1+13%)，每月计提折A/(1+13%)×0.95/4/12。通过以上对比可以看出,“营改增”后固定资产的入账价值减少,每月计提的折旧减少,从而利润增加。

　　上文已经为大家详细介绍了营改增政策对房地产企业的影响有哪些以及涉及哪些方面的主要内容。具体的计算也已经在文中进行了说明，希望对你有所帮助。想要了解更多相关内容，请关注本站地产百科栏目。