房地产企业进军养老地产该注意哪些问题?

　　目前我国人口老龄化问题日益凸显，有数据显示，预计2025年，我国六十岁以上人口将达到3亿。这些老人中不乏丧偶、痴呆、身患绝症的老人，子女不在身边时，他们如何度过晚年生活?人口老龄化虽然严重，但我国的养老地产并没有跟上，面对现状，房地产企业做不做养老地产呢?本文将对此做出分析。

　　一、先看自己有没有钱

　　目前大多数养老项目的土地属于居住、商业、医疗用地，土地成本高昂;此外还要购买医疗、康复护理、娱乐等配套设施，前期资金投入量大，需要企业有雄厚的资金作为保障，千亿以上规模的房企可以大手笔布局，比如万科、恒大、保利等，产品线做得全，服务对象覆盖面大。很早尝试布局养老产业的万科，如今形成了随园、怡园、嘉园三条产品线，覆盖健康、半健康、失能老人，兼顾居家、社区、机构三类产品服务。

　　而有的房企(1000亿以下规模)，也可通过收并购、合作的方式进行养老地产的布局。以新城为例，2015年，公司通过增资控股持有金东方颐养园70%股权，正式进军养老地产行业。通过收购，不仅减轻新城控股前期的成本投入，也实现了资源互补。

　　二、养老用地性质过于麻烦

　　有的养老项目土地性质较为单一，属于居住、商业、医疗卫生中的一类，但是有的大体量养老社区用地性质就比较复杂，三者可能都涵盖。以乌镇雅园来看，其用地性质包括居住、医疗卫生、科教文卫、商业等用地。

　　因此绿城拿地时采用用地性质分割以及分期拿地策略。首先用地性质分割，此外，在建设国际健康生态产业园时对不同的地块进行了分期拿地。这样的拿地模式既使地价延期投入，减少资金周转压力，其次又解决了综合性质的拿地政策障碍问题。

　　三、产品开发中缺乏资源

　　布局养老地产可发挥房企建住宅的优势，但是养老地产并不简单属于地产+，更多应该是提供养老服务，特别是医疗服务，护理服务，房企并不擅长，因而可以和一些国内外的医疗机构和养老机构合作。

　　此外还可以和相关养老机构合作开发，比如远洋与投资商CPM、美国最大的养老运营商之一Emeritus合作开发了首个项目椿萱茂·凯健(亦庄)，双方各投资50%成立合资公司，并共同监督项目的运作。

　　四、建好了没有运营管理经验

　　有的房企有钱做前期开发，开发完了之后想做长期不动产运营，但是苦于没有运营经验，那这一类房企可以选择和优秀的运营商合作，把物业托管，或者直接租给运营商，房企依然可收获租金或服务费。

　　比如美国Ventas采用“出租+委托经营”模式。截止2016年底，Ventas将219处养老物业以租赁模式租赁给三大运营商Brookdale、Kindred和Ardent 219处;266处以委托经营模式委托与Atria和Sunrise 。其租赁和委托经营模式在2016年为Ventas带来53.6%的营业收入，达18.46亿美元，占总收入的68.4%。

　　五、有的房企前期投入大，资金流紧张

　　跨界养老，前期就是个现金流游戏，资金要求高。但是医养类资产证券化具备现金流稳定、回报率高等诸多优势。因而可以利用资产证券化，打通资金通道，实现轻资产化经营，缓解资金压力。

　　借鉴美国资产证券化发展过程不难发现，美国在过去几年回报率最高的10家REITs中，有8家和医疗养老有关。其中养老金、社保基金、保险资金都是医疗养老地产REITs非常强大的购买方，而借助低成本的REITs也是国内诸多开发医养类地产项目企业的诉求，比如中信启航资产管理计划在深交所的成功挂牌。

　　六、产品同质化严重

　　各房企先后进入养老行业，竞争逐渐白热化，截止到2015年底，已经有10余家保险企业，中大型地产开发企业高达80余家，因而找准细分领域，形成特色经营模式。后续进入的房企不必追求片面多而全的产品线，需要根据自身实力找准一个细分点进行纵深切入，当然养老最根本的是把服务做好。

　　“十三五”之后，养老产业经官方盖章批准进入快车道，在政策支持的情况下，如果自身实力允许，养老地产应该是不错的选择。如果你想了解更多房地产项目投资及养老地产相关知识，请持续关注景略地产文库网站。