城中村改造模式有哪几种？详细介绍

　　城中村的改造根据城市以及村庄性质不同可以采用不同的模式。大部分的城中村改造都是由政府进行主导的，但也有一些是村庄集体来推动。那么，城中村改造模式有哪几种?

　　一、政府主导型改造模式

　　这是一种由政府主导、统一规划、统一管理、统一实施的转型模式。政府直接或成立专门小组全权负责城中村的改造工作。具体存在两种模式:一是政府全面主导，包揽与改造有关的所有工作，并承担全部改造经费，把有些工作委托给专业机构具体操作;二是在政府主导之下，开发商通过现金入股的方式间接介入，在改造结束后获取部分收益，开发商只是仅仅提供资金支持，其它事务及费用全部由政府承担。政府的财力情况决定了政府在城中村改造过程中选择哪一种改造模式。

　　1、主要特点

　　政府成立征地拆迁办公室，专事专办地指导城中村改造，从征地到拆迁，从补偿到还建安置，确保每个环节的顺利进行。政府直接投资并承担所有的改造成本。由于政府主导的转型，城中村的管理体制、户籍、土地所有权、村委会向居委会的转型比其他转型模式更为容易。

　　2、适用条件

　　这种改造模式的适用条件是:一是具备一定的财政实力。二是位于城市中心区域或重要区位的城中村，其改造社会效益要大于经济效益。

　　3、主要优缺点

　　政府主导型改造模式的主要优点是:一是整个转型过程易于协调和控制，相关政策问题易于协调。改造后，几乎没有遗留问题。第二，政府可以根据城市规划的要求，改变整个城市的景观、环境和社会效益。

　　主要缺点是:改造资金需求巨大，对政府的财力和和融资渠道要求较高。

　　4、需要注意的问题

　　这种改造模式所需资金巨大，不适合大范围推广;否则会造成资金集中在一个时间段内投入和使用。如果要分步实施，又会造成很多“糊子工程”，对原城中村集体经济组织和村民反而不利。一般情况下,多数城中村改造可不必政府全部包揽，应根据城中村的空间区位合理选择改造模式,多借助市场,以市场力量为改造主体;而政府的角色大多情况下应该是规则的制定者和监督者，社会力量在政府相关政策的引导下参与城中村的改造。

       我国城镇化率如下所示：

　　二、村集体主导型改造模式

　　它是以城中村集体经济为主体的转型，而乡村集体则实行自我发展和转型。这种转换模式是一种自下而上的转换思想。集体经济组织隶属于城中村，代表着村民的利益。作为改造的主体，在实际运行中没有问题。在实际改造中，村民们在集体经济组织的指导下参与城中村的整个改造工作。政府主要提供相关政策支持，并监督转型的实施。

　　1、主要特点

　　这种改造模式的启动资金来源于村集体经济和村民。村集体经济组织在政府指导下承担改造的一切工作，政府一般也会提供一定的优惠政策和补贴措施给村集体经济组织。

　　2、适用条件

　　第一个条件是，集体经济实力要强大到足以承担转型的所有成本。另一个重要条件是村民对他们当前的生活环境有极强的改造意愿。

　　3、主要优缺点

　　这种转型模式的主要优势是:一是村民在转型过程中自主决策，能够充分考虑自身利益;二是改造方案易于实施，可以解决拆迁补偿问题;四是有利于降低改造成本;五是改造村民的安置比较容易解决。

　　主要缺点:一是村集体经济组织缺乏房地产开发的专业经验，难以保证项目改造的质量;二是改造过程中涉及的规划和管理部门较多，村民的协调难度较大。

　　4、需要注意的问题

　　由于是村集体是改造的主体，其改造应该遵循政府的城市整体规划，在改造过程中需要由政府的规划部门给予指导意见。另外，村民的户籍、土地所有制、管理体制和社会保障等基础性工作繁多，在开展改造工作前要充分与政府有关部门进行沟通和协调，这样可以达到不走弯路，或少走弯路的目的。

　　三、开发商介入的改造模式

　　这种模式主要是因为村集体经济组织的财力不足，而政府又不打算直接介入改造的情况下，通过引入开发商介入的城中村改造模式。在这种模式下，政府只负责提供相关的优惠政策以及提出改造的相关要求，具体的改造工作全部由开发商承担，但开发商的改造必须符合政府的城市规划。

　　开发商的介入一般有两种方:一是由开发商前期出资并支付一级整理中的全部费用，按市场化方式进行综合开发，负责改造过程的全环节。村民仅在征地工程中积极配合搬迁，最终获得权益对应的还建安置房屋或货币补偿。

　　二是开发商与村集体经济组织共同出资并组织城中村的开发改造工作，双方通过协议明确各自的权、责、利。

　　1、主要特点

　　这种转型模式可以通过开发商对接金融机构，申请土地前融资金。政府则负责在过程中提供相关优惠政策，并积极监督指导转型进程。

　　2、适用条件

　　政府没有直接参与改造的意愿，而且村集体经济的财力有限，难以负担改造的全部费用。另外，如果政府不打算在城中村改造中诉求公共利益的，而该地段开发改造后升值空间大，开发商为了追逐利益就会参与主导城中村的改造工作。

　　3、主要优缺点

　　这种改造模式的主要优点:一是改造资金问题容易解决;二是开发商房地产开发经验丰富，管理能力强，有利于保证项目开发质量和档次，实现土地开发价值最大化;三是开发商与村集体可充分利用对方的优势进行改造。

　　主要缺点:一是由于开发商是以赢利为目的，因此可能会出现村民与开发商之间的利益协调难题;二是改造开发过程中，相当部分利润被开发商拿走了，对村集体管理层素质要求较高，否则在改造过程中工作很难展开，还会造成集体经济和村民利益巨大损失。

　　4、需要注意的问题

　　在这种改造模式下，因为土地是属于集体的，在法律上不允许转让，这样造成了开发商介入的难度，因此在开发改造之前必须完成集体土地向国有土地的转变。政府提供优惠条件后必须控制建筑容积率。在转型过程中，政府要引导规划，监督转型项目，通过政策平衡各方利益。

　　上文已经为大家详细介绍了城中村改造的三种模式。改造的主体也是有所区分的。希望以上内容有帮助到你，更多内容请关注本站拿地拆迁安置栏目。