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专家:14亿人住不完不等于房产过剩

9月23日,十一届全国人大财经委副主任,国家统计局原副局长贺铿在2023中国实体经济发展大会上表示,“现在房地产供应过剩,空置的房屋究竟有多少,各个专家估出来的数字相差很大,14亿人可能住不完。这么多空置房子再要大力发展房地产是不明智的,所以在这种情况之下,房地产企业必须转型,早转型早主动。”

关于中国究竟有多少房子,又有多少房子在空置,一直讨论不休。事实上,近些年来,不少机构都发布了相关的研究报告,比如2017年中金公司的《数说中国存量住房》称:2017年末中国城镇广义和狭义住房空置率分别为16.9%和12.1%,其中城区分别为14.7%和9.7%。

西南财经大学的《2017中国城镇住房空置分析》称:2017年我国城镇地区住房空置率为21.4%。

去年8月,贝壳研究院的一份住房空置调研情况报告,将人们的目光又拉回到住房空置率这一话题上。

28城平均空置率达12%

去年8月,贝壳研究院公布了国内28个大中城市的住房空置调研情况,结果显示,江西省省会南昌的住房空置率在被调研的28个大中城市中名列第一,达到20%,也就是说,南昌有五分之一的已售存量住房处于空置状态。排第二的是河北廊坊,空置率为19%。

贝壳报告称,对其业务范围内的小区摸底调研,将3个月以上无人居住的住房定义为“空置住房”,设定空置户数/总户数即为城市住房空置率。报告显示,我国28个大中城市平均住房空置率为12%,相对处于较高区间。

住房空置率随城市能级依次递增,一线城市平均7%,二线平均12%,三线16%。其中仅有9个城市空置率处于合理区间之内,大部分城市处于10%-15%之间,6个城市高于15%。

分城市看,深圳、北京、上海空置率最低,均在7%以下。西安、郑州、昆明、合肥、无锡等大部分城市处在10%-15%之间。南昌、廊坊、佛山住房空置率相对较高,均在15%以上。贝壳认为住房空置率的区域差异,直接反映房地产市场发展的潜力。通常来说,空置率在5%—10%之间是合理的,低于此区间则认为空置率过低,表明住房需求旺盛,潜在需求较高。高于10%则认为空置率过高,表明住房供给过剩,存在库存积压风险。贝壳研究院表示,此次统计仅选取了已售存量住房,相较其他统计口径,所得出的空置率是偏低的。事实上,对空置率的定义,也有广义和狭义之分。

广义空置率,是指 只要某时刻该房屋无人居住即为空置 ,将装修中的房屋、不宜居住的危房等全部视为空置,倾向于高估空置率。

狭义空置率 则将装修中的房屋、危房等从广义空置中扣除 ,方法上更为科学合理。而如何定义无人居住,以及无人居住的时间长短,成为空置率统计的关键。每个国家或地区的实行标准也有不小的差异——

美国会把度假房、周末房、移动住房纳入空置房统计范围;日本空置房定义是长期没有人居住且连续5年没有使用过自来水和电;加拿大温哥华对空房定义是每个月要有25天没有人居住或是一年中有4个月无人居住;我国香港则将正在装修的住房也纳入空置房统计范围。

1-8月全国商品房销售面积同比下降7.1%

据国家统计局,今年1-8月份,全国房地产开发投资下降8.8%。全国商品房销售面积73949万平方米,同比下降7.1%;商品房销售额78158亿元,下降3.2%。

9月15日,国家统计局公布的数据显示,8月份,70个大中城市商品住宅销售价格上涨城市个数减少,各线城市商品住宅销售价格环比下降、同比有涨有降。

其中,二手房市场降幅更为明显。8月份,一、二线城市二手住宅销售价格同比分别下降1.6%和3.0%,降幅比上月分别扩大0.2和0.3个百分点;三线城市二手住宅销售价格同比下降3.5%,降幅与上月相同。

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