两会定调2022年房地产市场！刚需上车需抓紧

最近，大家都在关注这两件大事：打仗了！开会了！

再不然就是绿得让人发慌的大A股。

不过最近股市里还有那么几只股票红线飙升，那就是房产行业。

表面看似平静的楼市，已经悄悄酝酿了几个重要事件！比如最近的两会，定调了楼市走向，房产行业将全面回暖。

一

政府工作报告3个重点

1、坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。

2、探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设。

3、支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策，促进房地产业良性循环和健康发展。

图源：财联社

1、“住房不炒”连续三年写进政府工作报告

连续3年，房住不炒，几乎出现在每一次重要会议中。

正如政府报告中所说：“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”。

这意味着，无论经济形势和房地产格局如何变化，房住不炒，都是底线中的底线，是未来5年乃至更长阶段的总基调。

当然，房住不炒，并非将房地产一杆子打压在地，更不意味着刚需、投资、炒房全部一刀切，该维护的正常居住需求仍要维护。

这在报告中有着明显体现：

支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。

这里的合理住房需求，导向的是刚需和改善需求，这些群体在未来的房地产市场中会得到政策倾斜。

2、稳字当头，遏制暴涨暴跌

2月24日，国新办新闻发布会，住建部为2022年房地产发展定调。

“稳地价、稳房价、稳预期”。总的来说，就是“遏制暴涨，防止暴跌”。

三稳，不是第一次出现。事实上，自2020年开始，“三稳”一直都是楼市调控的基本原则。

稳的背后，遏制大涨与防范大跌，可谓一体两面。

毕竟，大涨与大跌，都会带来金融风险。

房地产不仅牵涉了众多上下游产业链，而且居民家庭近70%的财富都集中在房子上，整个社会承受不起房价剧烈波动的代价。

数据来源：中国人民银行

这从前几天银保监会有关负责人的讲话可以得到印证：

房地产泡沫化金融化势头得到根本扭转。去年以来房地产市场出现调整，这对金融业化解风险来说是好事，但也不希望房地产市场的调整太剧烈，希望能平稳些。

当然，同样是“稳”，不同时期有着不同倾向。

不同的是，如果说前两年的重点侧重于“遏制大涨”，如今已经转向“防范大跌”。

3、因城施策，租售并举

因城施策，其根本在于因势利导，因地制宜。

因城施策与房住不炒本身是不矛盾也不冲突的。相反，两者互为前提才是确保市场健康发展的基石。

相对过去过紧的政策，很多地方城市或将采取相对宽松的政策环境，促进房地产市场“平稳着陆”。

不仅要因城施策，更要租售并举。

这几年，租赁房一直是房地产相关政策的着力点。

对于很多城市的新市民和青年学生，解决租房问题才是解决住房问题的关键所在。

图源：网络

住有所居，其意义不完全在于让所有人都买得起房，更是要让大家都能“有房住”、“住得起”。毕竟，要想实现人人能买房的目标，我们还需要奋斗很多年。

政府租售并举的重要方针体现在，加大了保障安置房的政策倾斜。未来的数年，保障性租赁住宅很可能会“遍地开花”。

此外，住建部早在2021年8月就已经明确表示，不再短时间、大规模拆迁城中村等城市连片旧区，防止出现住房租赁市场供需失衡，城市住房租金年度涨幅不超过5%。

值得关注的是，在政府“租售并举”的政策环境下，相对于被按下暂停键的房产税，“房租指导价”会不会呼之欲出呢？让我们一起拭目以待。

二

各地区政策，楼市回暖

其实不只是最近，从今年年初楼市就开始松动，到两会的因城施策，政策风向已经完全变了。

1.部分地区首付降低至20%

山东菏泽传出消息，工、农、中、建四大国有银行下调个人住房贷款首付款比例，“无房无贷”购房者的首付比例从之前最低30%降至最低20%。

重庆、赣州紧随其后，也将首套房贷的首付比例降至20%。

来源：财联社

2成首付的时代，又要回来了！

楼市的每一个变化，都在牵动着全国人民的心，而与老百姓最密切相关的，便是首付比例和房贷利率了。

2成首付，意味着100万的房子，首付只需要20万就可以购买，其余80%都是从银行贷款。

2.部分银行利率降低

2月21日，广州多家国有银行同步下调房贷利率，实际上，深圳多家银行已于1月份将首套房贷利率加点由45BP调低为30BP。目前，深圳市场主流房贷利率是首套最低4.9%（LPR+30BP）、二套房贷利率最低5.2%（LPR+60BP）。

四大行中的中国银行、工商银行、农业银行，以及邮储银行、招商银行、平安银行、江苏银行等多家商业银行都已按此执行。

图源：网络

近日，从多家银行了解到，随着最新五年期LPR的下调，个人住房贷款利率也在陆续宣布下调。

本月开始，固安各大银行房贷利率普遍下调，放贷速度也更快。现在首套首贷普遍在5.07%-5.08%左右。

国有四大行以及邮储银行：首套房贷款利率已确认下调，二套房且无贷款记录同样可享受5.5%左右的利率。

房贷利率下调，意味着原本贷款80万，需要每月还款5000左右，现在只需要还4500左右，还贷压力瞬间下降了不少。

3.楼市的全面回暖，是众望所归。

我们必须要认识到这样一个事实，当下的楼市，几乎不可能、政策也不会允许再出现上一波那么凶猛的涨幅。

但这不意味着，房价就此止住，市场会就此横盘，相反，局部区域的平稳上涨才是未来的趋势。

随着市场回暖，不少地区出现了房价涨幅趋势，有的地区甚至已经开始排号

珠海、合肥、西安、郑州的涨幅非常明显，西安挂牌价环比同比均增长20%以上。

2月珠海挂牌价环比和同比增长都高达10%以上，而低迷了许久的郑州涨幅也逼近10%。

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市场回暖，信心回调也是正常，对于这类已经有明显回暖信号的城市，我建议可以抓紧时间入手。

2月开始房价就走出分化，有城市开始突围上涨。

虽然深圳深陷疫情和调控的低迷情绪中， 但广州、珠海、惠州已经有明显回暖，尤其是珠海。

郑州在3月1日就发布了《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》。

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此外，截至3月1日，全国在2022年已经累计有16个城市发布了不同内容的降低首付政策。其中有菏泽、重庆、赣州、佛山、驻马店、蚌埠、温州提及或者部分提及商业贷款调整首付，另外还有北海、自贡、晋中、南宁、福州等城市提及了公积金首付成数的变化。

三

如何看待两会放出信号

1、楼市的春天再次来临，发挥政府“看得见的手”的宏观调控职能，让楼市平稳着陆到，才是当下最理想的状态。

2、关于此前一直在提的“房地产税”，虽然此次两会并没有着重提出，也没有发布试点信息，但是放眼当前的相关政策和规划，我们可以相信，房地产税，虽迟必到。

3、因城施策，让我们看到了房地产行业已经真正意义上进入了分层状态中。未来，一二线城市的房产价值很可能将远高于其他地区的房产价值。

4、租售并举，说明未来的房产还是增值点，但是前提还是“手里有房”。但此举如果配合“房地产税”同步推行，将有助于落实“房住不炒”的政策。

总结：

从股市中我们不难看出，最抗跌的还得是房地产！今年整体市场是“求稳”求稳的一年，既不希望市场持续低迷、房企暴雷，同时也不允许房价过多上涨，整个行业平稳去杠杆，进入良性循环，对于我们普通买房人来说，政策调控宽松期就是上车最好时机。